Vendere casa con un mutuo

È possibile vendere una casa sulla quale grava ancora un mutuo? Certamente si, ma è sicuramente utile avere ben chiaro quali aspetti tenere in considerazione e quali accortezze vadano adottate. In generale, sono due i possibili scenari: desideriamo cambiare casa, e quindi vogliamo trasferire il mutuo dell’immobile sul nuovo acquirente, o al contrario intendiamo semplicemente vendere la nostra abitazione, estinguendo quindi anticipatamente il debito contratto.

Nel primo caso, le parti coinvolte sono tre: oltre a chi vende e a chi acquista, sarà la banca presso la quale è stato richiesto il mutuo ad avere un ruolo fondamentale. Vediamo di procedere con ordine, analizzando le ricadute di una scelta di questo tipo sui diversi attori. Per chi vende, liberarsi dal mutuo e dalla relativa ipoteca è evidentemente un vantaggio in ogni caso. In questo modo, potrà estinguere ogni pendenza con l’istituto di credito, lasciando ogni onere all’acquirente.

Per quest’ultimo, al contrario, è necessario valutare con grande attenzione i vantaggi e gli svantaggi che scaturirebbero dalla decisione di accollarsi un mutuo contratto originariamente da una terza persona. Sicuramente potrà beneficiare di un risparmio netto sui costi vivi legati all’accensione di un mutuo: istruttoria e relativa perizia e ogni altro possibile aggravio previsto al momento della firma del contratto. Al tempo stesso però, erediterà anche le condizioni negoziate a suo tempo, con il rischio concreto che si rivelino a questo punto poco o per nulla vantaggiose.

Va detto a questo proposito che il nuovo intestatario del mutuo può rinegoziare il mutuo con la banca o anche optare per la surroga, ovvero il trasferimento senza costi del mutuo ad un nuovo istituto di credito, secondo quanto previsto dalla legge n.40 del 2007, nota anche come “Legge Bersani”. Viene da sé che un ruolo decisivo sarà quello della banca che ha elargito il mutuo, dal momento che sarà chiamata a valutare se sussistono le condizioni per consentire tale trasferimento. Oltre ad analizzare la situazione del possibile subentrante infatti, l’istituto potrebbe opporsi all’operazione e chiedere la stipula di un finanziamento ex novo. Più semplice, pertanto, estinguere in anticipo il mutuo contestualmente alla vendita: in questo modo infatti avremo la copertura economica necessaria per la parte residua ancora da saldare e al tempo stesso potremo liberare dall’ipoteca l’immobile oggetto della vendita.

Questa soluzione prevede la presenza, al momento del rogito, della banca presso la quale abbiamo contratto il mutuo: l’acquirente intesterà all’istituto un assegno circolare pari al debito residuo, ottenendo in questo modo dalla banca una documentazione che certifica l’estinzione del debito e consente alla relativa cancellazione dell’ipoteca. L’unica vera complicazione in un’operazione di questo tipo può riguardare i tempi tecnici degli istituti di credito coinvolti, dal momento che fino a quando l’ipoteca originaria non viene cancellata, sarà necessaria un’ipoteca di secondo grado sullo stesso immobile da parte della seconda banca. Sarà utile pertanto analizzare la questione, interpellando gli istituti coinvolti in modo da avere un quadro preciso in merito.

A questo proposito, un breve chiarimento. L’ipoteca, come noto, è una garanzia che consente al creditore, in caso di insolvenza, la possibilità di espropriare un bene (in questo caso, appunto, l’immobile) e venderlo per rientrare del credito. È possibile pertanto che su uno stesso bene gravino più ipoteche, che vengono classificate in base alla priorità dei creditori. L’ipoteca di primo grado, quindi, consente al creditore, in caso di insolvenza, di rientrare completamente del credito tramite la vendita forzata, mentre tutti gli altri creditori (dal secondo in poi, teoricamente) potranno farlo solo nel caso in cui vi sia ancora denaro disponibile una volta saldato interamente l’intestatario della prima ipoteca